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今天国家正式出手 整顿租房市场 这类人的苦日子要来了!

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今天国家正式出手 整顿租房市场 这类人的苦日子要来了!

发布日期:2020-01-10 作者: 点击:

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  今天(12月25日),住建部在官网上公布6部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,意见包含了很多整顿租赁市场的具体举措、时间表等,亮点多多,对租房市场影响重大!

  

  一、从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位或个人,应当依法办理市场主体登记。

  对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人,应当核实发布主体经营资格。

  点评:大家都知道国内租房市场确实比较乱,很多没有资质的企业搞起了中介业务,或有的个人干起了房屋租赁中介的生意,它们有时候确实很不专业,很不正规,很多租客遇到的“黑中介”就源于此。转租住房10套(间)以上办理市场主体登记,其实就是区分哪些是“零售生意”,哪些是“批发生意”,如果是“批发”就要进行登记,同时权威网站上还可以查到有资质的企业和从业人员名单,这是对租房市场从业人员的规范,如果严格实施,影响重大。

  二、所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息,并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容,满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致,已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。

  点评:如果你有过租房经历就会发现,在租房网站上看到的房源图片很满意,价格也合适,但实地看房后发现房源并不存在,或已出租,或者有些房源注明的是直租,但房源却是中介发布,挂羊头卖狗肉,大大影响了租客的看房成本,确实到了需要整顿的时候了。《意见》规范了上面的乱象,希望尽快落实,早日见成效。

  三、经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同,应当即时办理网签备案。

  点评:这就差不多和房屋转让一样了。租房网签备案有几个好处,一是政府可以弄清房源大致信息,有助于精准调控。二是防范逃税,房屋出租是要缴所得税的,但如果是私下交易根本没法征税,租房网签对中介和房东影响比较大,该交的钱就要交了,不过也可能转嫁到租客上,导致租金上涨。对租客来说,办理网签且采用正规的住房租赁合同,有助于保护租客权益,是一个有效的租赁证明,今后办理居住证、申请学位也有帮助。

  四、住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

  点评:“租金、押金等纳入监管账户”这个影响比较大,潘石屹之前有过一个说法:长租公寓回报率不到1%,如果他说得对,那么对于长租公寓而言扩大利润最好的方式那只能是做大规模,通过规模来摊薄成本,而这也得依靠资本运作。现在很多中介企业拿着租金向银行申请贷款,或者用押金开发新房源。如果资金运作不当,万一大量租客中途退房,将会出现严重的流动性风险。原我爱我家(行情000560,诊股)副总裁胡景晖早前甚至说过,长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险。

  “租金、押金等纳入监管账户”是规范中介企业资金运用的一个举措,同时“住房租金贷款金额占比不得超过30%”也是降低了房屋租赁企业的杠杆率,对它们来说未来一段时间注定是要过着苦日子了。

  五、住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。

  点评:这个真的很棒,众所周知,全国范围内商办物业是严重过剩的,但住宅却很紧缺。下面是2019年1—11月份全国房地产开发和销售情况,我们可以发现办公楼和商业营业用户的去化率远高于住宅(待售面积除以销售面积),原因很简单,写字楼等供应大但需求有限,往往只限于企业办公,但住宅不仅可以居住很多甚至还可以注册公司。在经济下行压力大的情况下当然容易闲置。戴德梁行数据显示,过去一年,中国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,目前平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率则更高,平均在28%左右。

  解决商业物业空置率过高问题一是商改住,比如改造成公寓,然后出售,但很多地方都对这个有限制,商改住规模不大。二是商改租,也就是上面提到的非住宅改造为租赁住房,一方面可以消化商业物业库存,另一方面可以增加租赁市场租房供应、平抑房租,确实是非常棒的举措。

  

  其实了除了商改租外,降房租的杀招还有另一个,那就是利用集体建设用地建设租赁住房。2017年,国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。允许北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、石家庄、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房(试点),考虑到集体建设用地不用交土地出让金,地价很便宜,因此在这些土地上建起来的房子成本很低,房租自然不会高。如果将来商改租和利用集体建设用地建设租赁住房双箭齐发,那么对于平抑房租是显而易见的。

  最后和大家分享一个数据:

  根据诸葛找房的数据,2019年11月,全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月,环比下降0.23%,同比下降0.68%,租金连续5个月下跌。

  想问一下,大家的房租降了吗?

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